A társasházak adózása

✎ Dr. Németh Szilvia

A társasházak működésük során különböző adónemek alanyaivá válhatnak. Adókötelezettségeik egy része tévhitek forrásává is vált az elmúlt évek során. E cikk célja az, hogy eloszlassa a félreértéseket és se­gítse a jogkövető magatartást, figyelemmel a 2012-től hatályos új szabályozásokra is.

Bejelentkezés, változásbejelentés

A társasházközösség, ha adóköteles tevékenysé­get kí­ván folytatni (pl. a közös tulajdont hasznosítja), adószám megállapítása végett köteles az állami adóhatóságnál bejelentkezni.1 Ha munkabért vagy egyéb adó­köteles kifizetést teljesít, az első adóköteles kifi­ze­tés­től számított 15 napon belül munkáltatói vagy ki­fi­ze­tői minőségét akkor is be kell jelentenie az állami adóhatósághoz, ha más adókötelezettség nem terheli.2
A társasház bejelentkezési és változásbejelentési kö­te­lezettségeinek teljesítésére a ’T201 jelű bejelentő és változásbejelentő lap szolgál.

Személyi jövedelemadó3

A társasházakról sokan úgy gondolják, hogy a társa­sági adó alanyai. Valójában azonban nem ez a helyzet: Amennyiben a társasház a közös név (ami jellemző­en a társasház címe) alatt jövedelmet szerez, az után a személyi jövedelemadó alanyaként adózik. Ez ab­ban az esetben is igaz, ha a tulajdonosok nem (vagy nem valamennyien) magánszemélyek. Az adózás ki­induló alapja a számviteli szabályok alapján elszámolt bevétel.
A társasház egyes jövedelmei után az adókötelezettséget úgy kell teljesíteni, mintha a jövedelmet magánszemély szerezte volna meg. A társasházaknál is előforduló, a külön adózó jövedelmekre vonatkozó szabályok körébe tartozó bevétel lehet pl. az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, a kamatból, az osztalékból, az árfolyamnyereségből, az el­lenőrzött tőkepiaci ügyletekből és a kamatked­vez­ményből származó bevétel. Ezen jövedelmek után a fizetendő adó mértéke 16 százalék. Az adózott jövedelmet a tulajdo­nos­társak közös döntéssel akár fel is oszthatják; a törvény ren­delkezése szerint ilyenkor a magánszemély tulajdonostár­saknak nincs már további adókötelezettsége.
Az előzőekben leírtaktól eltérő adózás vonatkozik a következő esetekre.
1. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átru­házásából származó jövedelem tekintetében a társasház közgyűlése dönthet úgy, hogy a ma­gánszemély tulajdonostársak egyénileg tesznek eleget az adókötelezettségüknek az Szja tv.-nek az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemre irányadó rendelkezései szerint4 E döntés kizárólag a magánszemély tulajdonosokra terjed ki.5 Ha nincs ilyen döntés, vagy nem így döntenek, akkor az átruhá­zásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, mely után a társasháznak 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie. Ez esetben az idő múlására tekintettel érvényesíthető jövedelem-csökkentési lehetőséggel a társasház nem élhet. (Ugyanez igaz a nem magán­sze­mély tulajdonostársak tekintetében akkor, ha a ma­gánszemély tulajdonosokra vonatkozóan a közgyűlés él a törvényben biztosított választási lehetőséggel.)6
2. A társasház további adókötelezettségének meg­ál­la­pí­tása az adóévben megszerzett bevételek alapján történik. A külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva a többi bevételből – ideértve a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származókat is – le kell vonni a tulaj­donostársak közös költségre, ille­tőleg felújításra történt adóévi befizetéseit, a társasház által közvetített szolgáltatás tovább számlázott ellenértékét, valamint azokat az össze­geket, amelyeket e tör­vény szerint a jövedelem kiszá­mí­tásá­nál nem kell fi­gye­lembe venni (pl. jogszabály alapján kapott támo­gatás, felvett hitel). Az így fennmaradó bevételt teljes egészében – külön adózó – jövedelemnek kell tekin­teni.7 Amint már említettem, közös tu­laj­don tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából szár­ma­zó bevétel is így adózik. Ezért bérbeadásnál a bevétel egésze jövedelem, szuper­bruttósítás azonban a 2012. január 1-től hatályos értékhatártól8 függetlenül nincs, ugyanis külön adózó jövedelemről van szó: a bevétel 100 százaléka után kell 16 százalék szja-t fizetni.
Ha a társasház bevétele kifizetőtől származik, akkor a társasháznak fizetett adóköteles összegből a 16 százalék adót a kifizetőnek kell megállapítania, levonnia, befizetnie és bevallania, valamint arról a társasház részére igazolást kell kiállítania. A nem kifizetőtől (pl.: magánsze­mély­től, külfölditől) származó adóköteles bevételből a 16 % személyi jövedelemadót a társasháznak kell befizetnie negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig, és azt az éves bevallásban, negyedévenkénti bontásban kell bevallania. Ilyen esetben a társasháznak a magánszemélyre vonatkozó rendelkezések szerint kell eleget tennie az előírt adókötelezettségének, de csak azokat a bevételeit kell bevallania, amelyekre vonatkozóan az adó megál­lapítására kötelezett.9
A társasházak személyijövedelemadó-bevallására a ’41 jelű nyomtatvány szolgál, melynek benyújtási határideje, ha a társasház áfa-alany, az adóévet követő naptári év február 25. napja, egyéb esetben pedig az adóévet követő naptári év május 20. napja.

Általános forgalmi adó

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) rendszerében a társasház mint a tulaj­donostársak közössége válhat adóalannyá, ha a gazdasági tevékenység közvetlenül közös tulajdonban és közös használatban levő ingóra vagy ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányul. Az adóalanyisághoz fűződő jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja. Tár­sasházak esetében ez jellemzően a közös képviselő. Kije­lölés hiányában képviselő a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos­társ, egyenlő tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdo­nostárs.10
A társasház áfa-alanyisága nem terjed ki minden tevé­keny­ségére, az adóalanyiság tárgyi feltétele ugyanis az, hogy az adóalany gazdasági tevékenységet folytasson, aminek „kifelé”, a társasházközösségtől eltérő személy felé kell irányulnia. Széles körben elterjedt tévhit például az, hogy a társasház adóalanyként szolgáltatást nyújt a tulajdonostársak felé, és ennek ellenértéke a közös költség. Valójában a közös költség elszámolása nem egy „kifelé” irányuló értékesítés, nem gazdasági tevékenység, ezért a kö­zös költségről számlát, vagy nyugtát a társasháznak kiál­lítani nem kell.
A társasházak jellemző gazdasági tevékenységei a közös tulajdonban lévő ingatlanrész bérbeadása és értékesítése.

1. A közös tulajdonban lévő ingatlan bérbeadása

Az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint adómentes a tevékenység sajátos jellegére tekintettel11. A társasház azonban választhatja a tevékenység adókötelessé tételét is (akár minden ingatlanra, akár kizárólag a lakó­in­gat­lannak nem minősülő ingatlanok, pl. üzlethelyiségek, vo­natkozásában), de ekkor döntésétől a választás évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el12. A döntését előzetesen be kell jelentenie az adóhatósághoz.13
Ha a társasház alanyi áfa-mentességet választ, az öt­millió forintos értékhatárba beleszámít az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel is.
Amennyiben a társasház bérbeadási tevékenysége adóköteles, az áfát a rá irányadó gyakorisággal kell bevallania – a ’65 jelű bevallási nyomtatványon – és megfizetnie14. Ha viszont a társasház nem tette adókötelessé a bérbeadási tevékenységet és nincs is adóköteles tevékenysége, vagy ha alanyi adómentességet választott, az áfa-bevallás benyújtása alól is mentesül15.
A tevékenység sajátos jellegére tekintettel áfa-mentes bérbeadás esetén a társasház nem köteles számlát kibocsátani a szolgáltatásnyújtásról. E kötelezettsége alól akkor mentesül, ha gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsá­tá­sáról, amely a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minő­sül (pl. bevételi pénztárbizonylat)16.
Gyakori tévhit, hogy ha a társasház felújíttatja a homlokzatát egy céggel, amely nem pénzt kér ennek fejében, hanem azt, hogy a homlokzatot a felújítás idejére hasznosíthassa reklámfelületként, akkor a társasház nem nyújt szolgáltatást, hiszen nincs pénz­mozgás. A pénzmozgás kiiktatása azonban csupán adminisztratív könnyítés, ami nem változtat azon a tényen, hogy ilyen esetben két szolgáltatásnyújtás valósul meg: a cég részéről felújítás, a társasház részéről pedig bérbeadás. Ekkor mindkét ügyletet önállóan kell figyelembe venni, az adó alapja pedig mindkét szolgáltatásnyújtás tekintetében a szolgál­tatás piaci értéke lesz.17
Az ingatlan bérbeadásához kapcsolódóan merül fel egy további gyakori kérdés, mégpedig az, hogyan kell a társasháznak továbbszámláznia a közüze­mi költségeket az ingatlan bérbevevője felé.
• A főszabály az, hogy a közüzemi költségek járulékos költségként beépülnek a bérbeadás adóalapjába18, tehát ha a bérbeadás adómentesen történik, a köz­üzemi díjakat is adómentesen kell tovább­szám­lázni, míg adókötelessé tett bérbeadás esetében a köz­üzemi díjak továbbszám­lá­zá­sa is adó felszámításával történik. Ez független attól, hogy a közüzemi költségek meghatáro­zá­sára mérőórák segítségével vagy vetítési alappal kerül sor.
• Abban az esetben ugyanakkor, ha egy mérőórát a szol­gáltatónál átíratnak a bérbevevő nevére, ez azt jelenti, hogy innentől nem a társasház, hanem a bérbevevő minősül a közüzemi szolgál­tatás igény­be vevőjének, a társasház részéről tehát fel sem me­rül a közüzemi költségek tovább­számlázása.

2. A közös tulajdonban lévő ingatlan (pl. tetőtér,  tárolórekesz, pincehelyiség) értékesítése:

Az ingatlanértékesítés lehet eseti vagy sorozatjellegű.
A társasház eseti ingatlanértékesítése önmagában nem keletkeztet adóalanyiságot, ezért ennek akkor van relevanciája az áfa szempontjából, ha a társasház eleve áfa-alany valamely általa végzett gazdasági tevékenység (pl. bérbeadás) következtében.
Amennyiben a társasház eleve áfa-alanyként értékesít ingatlant, annak áfa-vonzata a következőképpen alakul:
Főszabály szerint mentes az áfa alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet érté­kesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg vagy első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év19.
A 2 éves szabályt nemcsak új építésű ingatlan esetében kell alkalmazni, hanem funkcióváltás esetén is, azaz akkor, ha egy ingatlan(rész)t átminősítenek lakóingatlanból egyéb rendeltetésű ingatlanná vagy fordítva, és a funkcióváltás miatt az átminősítés újabb használatbavételi engedély kibocsátásával jár.
Amennyiben az értékesítés az említett kivételek közé tar­tozik, akkor az az adóalany választásától függetlenül adóköteles, ezért egyenes adózás alá esik.
Ha az értékesítés a főszabály alá tartozik, akkor – a bérbeadásnál leírtakhoz hasonlóan – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes. A bérbeadáshoz hasonlóan ekkor is dönthet azonban úgy az adóalany, hogy – az állami adóhatóság felé tett előzetes bejelentéssel – az értékesítést adókötelessé teszi, akár minden ingatlanra, akár kizárólag a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok, pl. üzlethelyiségek, vonatkozásában. Dönté­sétől a választás évét követő ötödik naptári év végéig ekkor sem térhet el.20 Ekkor az értékesítés fordított adózás alá esik.21
Amennyiben a társasház egyébként nem áfa-alany, de 2 naptári éven belül háromnál több ingatlanrészt értékesít, vizsgálni kell, hogy nem valósul-e meg sorozatjellegű értékesítés. Az Áfa tv. 6. § (4) bekezdés b) pontja értel­mében ugyanis gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha egyébként nem adóalanyi minő­ség­ben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt) és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel érté­kesít, feltéve, hogy annak első rendeltetésszerű hasz­nálat­bavétele még nem történt meg, vagy első ren­del­tetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év. Az Áfa tv. 259. § 18. pontja pedig kimondja, hogy az Áfa tv. alkalmazásában sorozat jellegnek minősül, ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant értékesítenek, amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékről szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem mi­nő­sül sorozat jellegűnek.
A fentiek alapján jelentősége van annak, hogy az érté­kesített ingatlanok önálló ingatlannak minősülnek-e: pl. lakások, tetőtéri helyiségek vagy pincerészek értékesítése esetén önálló albetétekről van-e szó, vagy pedig az ingatlan-nyilvántartásban egy egységet alkotnak a helyiségek. Ha önálló albetéteket értékesít a társasház, előfordulhat, hogy sorozatértékesítést valósít meg, míg ha az értékesített ingatlanrészek jogilag egy egységet alkotnak, az értékesítésük is egy értékesítésnek fog számítani. 

Járulékfizetési kötelezettség

A társasház által foglalkoztatott, biztosítottnak minő­sülő magánszemélyt22 a járulékalapot képező jövedelme után23 járulékfizetési kötelezettség terheli, főszabály szerint 10 százalék nyugdíjjárulék és 8,5 százalék egész­ségbiztosítási és munkaerő-piaci járulék (amiből a természetbeni egészségbiztosítási járulék mértéke 4, a pénzbeli egészségbiztosítási járuléké 3, a munkaerő-piaci járuléké 1,5 százalék) tekintetében.24 A járulékot a tár­sasház vonja le, fizeti meg és vallja be – a ’08 jelű bevalláson – az adóhatósághoz, a tárgy­hónapot követő hónap 12. napjáig.
Nem fizet 1,5 százalékos mértékű munkaerő-piaci járulékot
• a díjazás ellenében munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony keretében munkát végző személy, a választott tisztségviselő,
• az a foglalkoztatott, aki saját jogú nyugdíjas vagy a tár­sadalombiztosítási nyugellátásról szóló jogszabályban meghatározott reá irányadó öregségi nyugdíjkorhatárt betöltötte.
Több biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony egyidejű fennállása esetén a járulékalap után mindegyik jogviszonyban meg kell fizetni a nyugdíjjárulékot és az egészségbiztosítási és munkaerő-piaci járulékot (az előbbiekben említett kivételekkel), de a nyugdíjjárulékot csak a járulékfizetési felső határig25 kell megfizetni. A nyugdíj­járulékot a naptári év folyamán addig kell levonni, amíg a biztosított nem nyilatkozik arról, hogy a nyugdíjjárulékot a járulékfizetési felső határig megfizette.
2012-ben 2011-hez képest változást jelent, hogy amennyi­ben a biztosított legalább heti 36 órás foglalkoztatással járó munkaviszonnyal rendelkezik, az egyidejűleg fennálló, biztosítási kötelezettség alapjául szolgáló további jogviszonya alapján is köteles 3 százalék pénzbeli egészségbiztosítási járulékot fizetni.

Szociális hozzájárulási adó

A 2012. január 1-jétől hatályos szabályozás értelmében tár­sas­ház a vele adófizetési kötelezettséget eredményező jogvi­szony­ban (pl. munkaviszony, megbízás) álló termé­szetes sze­mély részére juttatott, kifizetett, az Szja tv. ren­del­kezései sze­rinti adókötelezettség alá eső önálló tevé­keny­ségből szár­ma­zó bevételből az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem, illetve a nem önálló tevé­keny­ségből szár­ma­zó bevételből az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jö­vedelem – növelve a munkavállalói érdekképviseletet ellátó szervezet részére levont (befizetett) tagdíj összegével – alapján 27 százalék mértékű szociális hozzájárulási adót fizet.26 A bevallásra e körben is a ’08 jelű nyomtatvány szolgál.
A fizetendő adó a számított adó, amelyet csökkenteni lehet jogszabályban meghatározott adókedvezmények összegével, például a munkabérek érté­kének megőrzését célzó adókedvezménnyel.
Lényeges szabály, hogy amennyiben a társasház ál­tal megbízásos jogviszonyban foglalkoztatott magán­személy jövedelme nem éri el a minimálbér 30 szá­zalékát és ezáltal nem válik biztosítottá, ettől függetlenül is terheli a társasházat a 27 százalékos mértékű szociális hozzájárulási adófizetési kötele­zettség.

Százalékos egészségügyi hozzájárulás

27 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás-fi­ze­tési kötelezettség terheli a társasházat a belföldi ma­gánszemélynek juttatott,
a) összevont adóalapba tartozó jövedelemnél az adó (adóelőleg) alap számításánál figyelembe vett jövedelem,
b) külön adózó jövedelmek közül
ba) a béren kívüli juttatásnak nem minősülő egyes meghatározott juttatások [Szja tv. 70. §] adóalapként meghatározott összege,
bb) a kamatkedvezményből származó jövedelem adóalapként meghatározott összege
után.27
Azt a jövedelmet, amelyet a Tbj. szabályai szerinti járulék, illetve szociális hozzájárulási adó terhel, nem kell egészségügyi hozzájárulás alapként figyelembe venni. Ezért 2012-ben már a minimálbér 30 száza­lékát el nem érő jövedelemmel járó megbízásból származó jövedelem sem képez eho-alapot.28
A bevallási nyomtatvány a százalékos eho tekintetében is a ’08 jelű nyomtatvány.

Lábjegyzetek

1) Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) 16. § (2) bekezdése
2) Art. 17. § (6) bekezdése
3) A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 75. §
4) Szja tv. 59-62. §-ai
5) Szja tv. 75. § (4) bekezdés
6) Szja tv. 75. § (3) bekezdés
7) Szja tv. 75. § (5) bekezdés
8) Szja tv. 29. § (3) bekezdés
9) Szja tv. 75. § (6) bekezdés
10) Áfa tv. 5. § (2) bekezdés
11) Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja
12) Áfa tv. 88. §
13) Art. 22. § (1) bekezdés b) pontja
14) Art. 1. sz. melléklet I. fejezet B) rész 3. pontja, 2. sz. melléklet I. fejezet 2. pontja
15) Áfa tv. 257. § (2) bekezdése
16) Áfa tv. 165. § (1) bekezdés a) pontja
17) Áfa tv. 66. §
18) Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja
19) Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja
20) Áfa tv. 88. §
21) Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja
22) A társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény (Tbj.) 5. §
23) Tbj. 4. § k) pontja
24) Tbj. 19. § (2)-(3) bekezdése
25) 2012-ben napi 21.700 Ft
26) az egyes adótörvények és azzal összefüggő egyéb törvények módosításáról szóló 2011. évi CLVI. törvény 455. § (1) bekezdés a)-b) pontjai
27) Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (Eho tv.) 3. § (1) bekezdése
28) Eho tv. 3. § (5) bekezdése