Jogi esetek – bírósági gyakorlat

I. Az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontja szerinti illetékmentesség törvényi feltétele, hogy az adásvételt követően az eladó bérlőként, bérleti díj fizetése ellenében használja az általa értékesített ingatlant. Az ingyenes használatot biztosító szerződés nem minősül bérleti szerződésnek. II. Az Alaptörvény 28. cikkére hivatkozással jogalkotást érintő kérdés nem oldható fel jogszabály-értelmezéssel. [Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 18. § (1) bekezdése, 26. § (1a) bekezdésének c) pontja és (22) bekezdése; a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:331. § (1)–(2) bekezdései; 6:336. § (1) –(3) bekezdései; az Alaptörvény 28. cikke]

Az irányadó tényállás szerint a felperesi magánszemély adásvételi szerződéssel megszerezte az eladó kizárólagos tulajdonát képező lakásingatlan ½ tulajdoni hányadát. A szerződés megkötésére az eladó devizahitelének megnövekedett törlesztőrészletei,  munkahelyének elvesztése és az ingatlan haszonélvezőjének – egyúttal a hitelszerződés kezesének – halála miatt került sor, melynek következtében az eladó önerőből már nem tudta tovább fizetni a hiteltartozását. A felperes megtakarításából rendezték a lakás végtörlesztését, a fizetendő összeg az ingatlanbecslő által meghatározott forgalmi érték alapján a lakás tulajdoni hányadára jutó vételárnak felelt meg.
A felek az adásvételi szerződésben rögzítették, hogy a felperes ingyenesen vagy egy későbbiekben megkötendő bérleti szerződésben megállapított, de a vételár 7 százalékát meg nem haladó éves bérleti díj ellenében 5 év határozott időre bérbe adja az ingatlan megvásárolt tulajdoni hányadát az eladónak. Ennek megfelelően az eladó továbbra is birtokban marad és viseli az ingatlan valamennyi terhét, beleértve a közüzemi szolgáltatók és a társasház felé fennálló fizetési kötelezettségeket. A felek megállapodtak abban is, hogy a felperes a szerződés aláírásával a tulajdonába kerülő ingatlanrészre az eladó vagy az eladó magánszemély örököse számára az adásvételi szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül gyakorolható, ingyenes és feltétel nélküli visszavásárlási jogot létesít a vételár 105 százalékának megfelelő vételáron. Az eladó az adásvételi szerződés aláírásától számított 5 éven belül egyoldalú nyilatkozattal gyakorolhatja a visszavásárlási jogot, amely nyilatkozatnak a felperes által való átvételével a visszavásárlás keretében történő adásvétel automatikusan, minden további jogcselekmény nélkül létrejön.
Az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) határozatával bejegyezte a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, a visszavásárlási jog létesítéséről ugyanakkor nem rendelkezett.

A felperes az illetékkiszabás céljából benyújtott adásvételi szerződésben és a csatolt B400 jelű adatlapon nyilatkozott az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 26. § (1a) bekezdésének c) pontjában biztosított feltételes illetékmentesség igénybevételéről.

Az illetékes elsőfokú adóhatóság az Itv. 69. §-a alapján eljárva az ingatlan tehermentes forgalmi értékét a felek által az adásvételi szerződésben megjelölt értékben állapította meg, és fizetési meghagyásával – a felperes által kért feltételes illetékmentesség alkalmazásának elutasítása mellett – az Itv. 19. § (1) bekezdése szerinti általános mértékű visszterhes vagyonátruházási illetéket szabott ki a felperes terhére.
Fizetési meghagyásának indokolásában mindenekelőtt idézte az Itv. 18. § (1) bekezdésének első mondatát, melynek értelmében ingatlannak visszteher mellett történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. Az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontja szerint ugyanakkor mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon megszerzése, ha azt a vagyonszerző a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződésben határozott időre, de legalább 5 évre a vételár 7 százalékát meg nem haladó éves bérleti díj ellenében bérbe adja a lakás korábbi magánszemély tulajdonosának, feltéve, hogy a bérlő vagy annak magánszemély örököse számára a vagyonszerző a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül gyakorolható visszavásárlási jogot létesít, legfeljebb a bérbeadó által fizetett vételár 105 százalékának megfelelő vételáron. Az Itv. 26. § (22) bekezdése alapján az (1a) bekezdés c) pontja szerinti illetékmentesség alkalmazása során az állami adóhatóság a vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti. Az állami adóhatóság a felfüggesztett illetéket törli, ha az (1a) bekezdés c) pontja szerinti bérlő vagy annak magánszemély örököse az (1a) bekezdés c) pontja szerinti szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül a szerződés aláírását közvetlenül megelőző tulajdoni hányadának megfelelő tulajdoni hányadot visszavásárolja.
Az elsőfokú adóhatóság kifejtette, hogy az Itv. 26. § (1a) bekezdésében foglalt illetékmentesség igénybevételének egyik feltétele az, hogy az ingatlan-adásvételi szerződést tartalmazó okirat a szóban forgó ingatlan bérbeadásáról szóló szerződést is tartalmazzon. A bérleti jogviszony mibenlétét a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) határozza meg, melynek 6:331. § (1) bekezdése értelmében bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A Ptk. 6:331. § (2) bekezdése szerint továbbá a jogok időleges gyakorlásának más személy részére ellenérték fejében történő átengedésére a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni. A Ptk. idézett rendelkezései alapján a bérleti szerződés egyik kötelező eleme a bérleti díj, jelen ügyben ugyanakkor a felek az adásvételi szerződést tartalmazó okiratban csupán az érintett ingatlan tulajdoni hányad ingyenes bérbeadásában állapodtak meg, későbbiekben megkötendő bérleti szerződést pedig a felperesi kérelem elbírálása során az adóhatóság nem vehet figyelembe. Erre tekintettel a felperes által hivatkozott, ingyenes bérbeadásáról szóló megállapodás nem felelt meg a bérleti szerződés fogalmának, így a felek között bérleti jogviszony sem jött létre, melynek következtében hiányzik a feltételes illetékmentesség alkalmazásának ezen eleme. Továbbá – tette hozzá az elsőfokú adóhatóság – az ingatlanügyi hatóság nem rendelkezett a visszavásárlási jog létesítéséről, így megítélése szerint a feltételes illetékmentesség alkalmazásának másik eleme sem valósult meg.
Mindezek alapján az elsőfokú adóhatóság szerint a felperes feltételes illetékmentesség alkalmazása iránti kérelmének nem lehetett helyt adni, így az ingatlan-adásvételi szerződés alapján a visszterhes vagyonátruházási illetéket az általános szabályok szerint kellett megállapítani.

A fizetési meghagyás ellen előterjesztett fellebbezésében a felperes előadta, hogy álláspontja szerint nincs olyan jogszabályi rendelkezés, melynek alapján a bérleti díj ne lehetne nulla forint. Az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontja is csak a bérleti díj összegének felső határát rögzíti, minimumösszeget nem, ezért megítélése szerint erre hivatkozással nem volt helye a feltételes illetékmentesség alkalmazása iránti kérelme elutasításának. Vitatta továbbá, hogy a visszavásárlási jog létesítése ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötött jogi aktus lenne, véleménye szerint ez a szóban forgó feltételes illetékmentességre való jogosultság megítélése szempontjából irreleváns.

Az alperesi adóhatóság végleges másodfokú határozatában – az indokolási rész megváltoztatásával – helybenhagyta a fizetési meghagyást. Elöljáróban kifejtette, hogy az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontja alapvetően két feltételt határoz meg a szóban forgó feltételes illetékmentesség alkalmazásához. A vagyonszerzőnek egyrészt a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződésben a vételár 7 százalékát meg nem haladó éves bérleti díj ellenében meghatározott időre, de legalább 5 évre bérbe kell adnia a lakást a korábbi magánszemély tulajdonosának, másrészt legfeljebb az általa fizetett vételár 105 százalékának megfelelő vételáron a bérlő vagy annak magánszemély örököse részére a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül gyakorolható visszavásárlási jogot kell létesítenie. A két feltétel egymással konjunktív kapcsolatban van – azaz együttesen kell fennállniuk –, így amennyiben az egyik feltétel nem teljesül, akkor a feltételes illetékmentesség már nem alkalmazható. Az alperes hangsúlyozta továbbá, hogy az adóhatóság mindkét feltétel teljesülése esetén is csak feltételes illetékmentességet biztosít, melynek keretében a vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti, a felfüggesztett illeték törlésére azonban csak akkor kerülhet sor, ha a bérlő vagy annak magánszemély örököse az adásvételi szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül a szerződés aláírását közvetlenül megelőző tulajdoni hányadának megfelelő tulajdoni hányadot visszavásárolja. Ellenkező esetben az 5 év elteltével a visszterhes vagyonátruházási illetéket meg kell fizetni.

Az ügy érdemét illetően az alperesi határozat leszögezte, hogy a bérleti szerződésnek mint visszterhes jogügyletnek alapvető tartalmi eleme a bérleti díj mint ellenszolgáltatás. Ezzel kapcsolatosan – a Ptk. 6:331. § (1)–(2) bekezdéseinek a fizetési meghagyásban is hivatkozott rendelkezésein túlmenően – idézte a Ptk. 336. § (1)–(3) bekezdéseit, melyek értelmében a bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes. Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett. Az alperes szerint az idézett rendelkezések alapulvételével megállapítható, hogy bérleti díj fizetésének hiányában egy adott jogviszony legfeljebb ingyenes használatba vagy haszonkölcsönbe adásnak minősülhet, melyet éppen az ingyenesség határol el a bérleti jogviszonytól. Az adott jogviszony minősítésére az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény 2. §-a biztosítja a jogalapot az adóhatóság számára, amikor rögzíti, hogy az adóhatóság eljárásában a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíti.
A felperes fellebbezésében előadottakkal kapcsolatosan az alperesi határozat megjegyezte, hogy bár a jogalkotó valóban azért határozta meg a bérleti díj összegének legmagasabb összegét – garanciális elemként –, hogy az eredeti tulajdonos (hiteladós) ne kerüljön rosszabb helyzetbe, mint a jogügylet megkötése előtt, abból azonban, hogy a jogszabály nem tartalmaz minimumösszeget, nem következik az ingyenes használatba adás lehetősége. Erre figyelemmel az alperes helyesnek találta az elsőfokú adóhatóság azon megállapítását, mely szerint a feltételes illetékmentesség alkalmazásának e feltétele, azaz a bérleti szerződés megkötése nem teljesült, ezért – konjunktív feltételről lévén szó – a felperes által kért feltételes illetékmentesség jelen ügyben nem volt alkalmazható.
Az alperes ugyanakkor egyetértett a felperessel abban, hogy a visszavásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem kötelező eleme a visszavásárlási jog létesítésének. Egyrészt ugyanis a Ptk. 6:226. § (2) bekezdése nem rendelkezik arról, hogy a visszavásárlási jogot – annak létrejöttéhez – be kellene jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, hanem csak azt rögzíti, hogy amennyiben a visszavásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, akkor az minden olyan személlyel szemben hatályossá válik, aki a bejegyzést követően az ilyen dolgon valamely jogot szerez. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés tehát kizárólag a visszavásárlásra jogosult védelmét szolgálja. Másrészt a feltételes illetékmentesség alkalmazásáról rendelkező jogszabályhely sem tartalmaz olyan kitételt, mely szerint csak az olyan írásba foglalt visszavásárlási jog vehető figyelembe a szükséges feltételek előzetes vizsgálata során, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek. Ezért ennek a körülménynek a vizsgálata irreleváns, még akkor is, ha ez harmadik jóhiszemű szerző fél tulajdonszerzése miatt az eredeti tulajdonos visszavásárlási jogát esetlegesen csorbítaná. Mivel tehát sem a Ptk., sem az Itv. nem követeli meg a visszavásárlási jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, az elsőfokú adóhatóság ezzel kapcsolatos megállapítását az alperes nem találta helytállónak és a fizetési meghagyás indokolását e tekintetben megváltoztatta, egyebekben a fizetési meghagyást – a felperest terhelő vagyonszerzési illeték megállapításának jogszerűségére tekintettel – helybenhagyta.

A felperes keresetet terjesztett elő a végleges alperesi határozat ellen, melyben elsődlegesen azt hangsúlyozta, hogy álláspontja szerint az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontjában a jogalkotó alapvetően azzal a céllal nem írt elő minimumösszeget a bérleti díj vonatkozásában, hogy segíteni tudjon a devizahitelezés miatt nehéz helyzetbe került lakástulajdonosoknak abban, hogy az eladás után a saját lakásukban maradva tudják rendezni anyagi helyzetüket, és legyen esélyük arra, hogy a későbbiekben kedvezményes feltételekkel visszavásárolják a lakásukat. A rendelkezés ezért nem zárja ki a bérleti díj bármilyen alacsony összegben – akár nulla forintban – való meghatározását. Megítélése szerint önmagában az, hogy a Ptk. vonatkozó rendelkezése szerint a bérlő bérleti díj fizetésére köteles, nem jelenti azt, hogy a használat ingyenes átengedésében ne lehetne megállapodni. Előadta továbbá, hogy jelen ügyben az ingatlanrész használatának átengedése egyébként sem teljesen ingyenesen történt, hiszen a felek megállapodása alapján az ingatlan valamennyi terhét továbbra is az eladónak kell viselnie. Hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság által a használati jog ingyenes átengedésének bérleti szerződésként való minősítése tárgyában hozott Kfv.I.35.183/2009/5. számú ítéletre, amely kimondja, hogy az ingyenesség ellenére is bérleti szerződésnek minősül a megállapodás, ha főszabály szerint a bérlő viseli a tulajdonost terhelő költségeket a használat ellenértékeként.

Az alperes védiratában – a végleges határozatában rögzített álláspontjának fenntartásával – kifejtette, hogy a bérleti díj minimumösszege jogszabályi meghatározásának hiányából még nem következik az, hogy az ingyenes használatba adás a jogszabályi feltételeknek megfelel. Rámutatott arra, hogy a felperes által hivatkozott legfelsőbb bírósági döntéssel lezárt eljárásban nem illetékügyet, hanem adóügyet vizsgáltak felül, ennek megfelelően a vizsgált tényállás is eltérő volt, hiszen az érintett adóügyben a használó több millió forint értékű átépítést, felújítást végzett az ingyenes használat ellenében. Erre figyelemmel az adóhatóság azt a jogviszonyt – a szerződés valódi tartalmának megfelelően – bérleti szerződésnek minősítette és levonta annak adójogi konzekvenciáit. A hivatkozott ügyben tehát a lakás használatával együtt járó rezsiköltségeken túlmenően olyan értéknövelő beruházás történt, amely elegendő volt ahhoz, hogy a megállapodás bérleti szerződésnek minősüljön. A jelen perbeli esetben azonban nincs szó olyan hozzáadott értékről, amit bérleti díjként lehetne értékelni, a lakás fenntartásával járó szokásos költségek megfizetése nem egyenlő a bérleti díj fogalmával. Ezzel összefüggésben a védirat utalt arra, hogy a Ptk. külön nevesíti a bérlőt terhelő bérleti díjat [6:336. § (1) bekezdése] és a dolog fenntartásával járó kisebb költségeket [6:335. § (1) bekezdése]. Ráadásul a felek közötti megállapodás kifejezetten az „ingyenesen” szót használta. Az alperes hozzátette azt is, hogy a feltételes illetékmentesség alkalmazhatósága tekintetében az adóhatóság a bérleti díj mértékét, életszerűségét, piaci realitását nem vizsgálja, de a bérleti jogviszony fennállását – mint jogszabályi feltételt – igen, amelyet viszont az ingyenesség fogalmilag kizár.

A felperes válasziratában fenntartotta az általa előadottakat, hangsúlyozva, hogy a jogalkotói szándék nyilvánvalóan nem irányulhatott arra, hogy kizárja a kedvezményes körből azokat, akik anyagi helyzetüknél fogva a bérleti díjat sem tudják megfizetni. Hozzátette, hogy az eladó minden költségét ő fizette az elmúlt több mint egy évben, ezért nem tartották reálisnak, hogy az eladó bérleti díjat fizessen. Érvelése szerint a jogszabályok alkalmazása során nem csak a szó szerinti, hanem a logikai és a jogalkotó szándéka szerinti értelmezésnek is szerepet kell kapnia. Előadta továbbá, hogy a bérlő által viselt, alapvetően a tulajdonost terhelő költségek közé nem csak az értéknövelő beruházások tartoznak, hanem a fenntartási költségeken túlmutató költségek is, így például a nagyobb értékű háztartási gépek (hűtő, mosógép, tűzhely stb.) cseréje, amelyre már volt példa a szóban forgó ingatlanban.

Az eljárt bíróság a felperes keresetét alaposnak találta és a végleges alperesi határozatot a fizetési meghagyásra kiterjedően akként változtatta meg, hogy a felperes terhére kiszabott visszterhes vagyonátruházási illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggesztette.
Ítéletének indokolása szerint a bíróságnak abban a jogkérdésben kellett állást foglalnia, hogy az alperesi adóhatóság helytállóan állapította-e meg azt, hogy a bérleti díj nulla forintban való meghatározására tekintettel az Itv. 26. § (la) bekezdésének c) pontjában foglalt illetékmentesség a perbeli esetben nem alkalmazható, és ennek alapján jogszerűen kötelezte-e a felperest az általános szabályok szerint kiszámított visszterhes vagyonszerzési illeték megfizetésére.
A bíróság elöljáróban rögzítette, hogy csak az adásvételi szerződéssel egyidejűleg megkötött bérleti szerződés alapján lehet alkalmazni az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontja szerinti feltételes illetékmentességet, későbbiekben megkötendő szerződés alapján nem, ezért az adóhatóságnak azt kellett figyelembe vennie, hogy a felek az adásvételi szerződést tartalmazó okiratban csupán az ingatlan használatának ingyenes átengedésében állapodtak meg. Ezzel összefüggésben rámutatott, hogy a bérleti szerződés és a haszonkölcsön-szerződés alapvetően pont az ellentételezés tekintetében tér el egymástól. Amíg ugyanis az előbbi alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő pedig a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles [Ptk. 6:331. § (1) bekezdése], addig az utóbbi keretében a kölcsönadó meghatározott dolog időleges használatának ingyenes átengedésére, a kölcsönvevő pedig a dolog átvételére köteles [Ptk. 6:357. § (1) bekezdése].
Mindezekre figyelemmel az eljárt bíróság egyetértett az alperessel abban, hogy a Ptk. rendelkezéseit alapul véve a bérleti jogviszony és a haszonkölcsön elhatárolása a használat ellentételezése vagy ingyenessége mentén történhet. Osztotta az alperes azon álláspontját is, miszerint a dolog fenntartásával járó költségek vállalása nem minősülhet bérleti díjnak, mert azok a törvény alapján a használót terhelik. Abban viszont a felperessel értett egyet, hogy a jogszabályt nemcsak annak szoros nyelvi tartalma, hanem a jogalkotó szándéka és a logika szabályai alapján is értelmezni kell. Rögzítette, hogy Magyarország Alaptörvényének 28. cikke értelmében a bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak. Kifejtette, hogy az Itv. 26. § (1a) bekezdését az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény és egyes adótörvények módosításáról szóló 2015. évi CLXXXVII. törvény emelte be az Itv.-be 2016. január 1-jei hatállyal. A jogalkotói cél vonatkozásában azonban sem a törvény preambuluma, sem a javaslat indokolása nem ad iránymutatást a bíróság számára. Magából a jogszabályi rendelkezésből viszont a bíróság azt a jogalkotói szándékot látta megállapíthatónak, hogy a megállapított illeték megfizetés tekintetében való felfüggesztésének erkölcsös és gazdaságos célja, hogy a vevő ne fizessen addig illetéket, amíg a vagyonszerzése a visszavásárlási jogra való tekintettel nem tekinthető véglegesnek, és a lakástulajdonának használatát törvényben maximált ellentételezés fejében átengedte.
A bíróság megítélése szerint a hitelük miatt nehéz helyzetbe került adósok lakhatásának biztosítását célzó, 2011-ben kezdődő jogalkotási folyamat része, hogy a jogalkotó nemcsak a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény (a továbbiakban: Net tv.) alapján a Nemzeti Eszközkezelővel kötött szerződésekkel támogatja az adósok lakhatását, hanem a perbeli feltételes illetékmentességgel mást is ösztönöz e segítség nyújtására. Ezt támasztja alá az a szabályozás, hogy a jogügylet végpontjaként a jogalkotó az Itv. 26. § (la) bekezdésének b) pontjával illetékmentessé tette a lakástulajdon eredeti tulajdonosának a lakástulajdona visszaszerzését (vagy örököse általi megszerzését), és ebben az esetben a 26. § (22) bekezdésének alkalmazásával a lakás ideiglenes tulajdonosa terhére megállapított, de felfüggesztett illetéket törli, ha pedig a visszavásárlásra nem kerül sor és a vagyonszerzés véglegessé válik, a felfüggesztett illetéket kiszabja, így a költségvetést nem éri hátrány. E jogalkotói cél alapulvételével viszont nincs annak jelentősége, hogy a használat átengedése mekkora összegért történik, amennyiben nem lépi át a törvényi maximumot, mert nyilvánvalóan nem lehet ellentétes a jogalkotói szándékkal az, ha a vagyonszerző a használatot 5 évre gazdasági ellentételezés nélkül, ingyenesen engedi át, még nagyobb terhet vállalva magára, mint amit a jogalkotó megkövetel. Hozzátette, hogy a jogszabályi rendelkezés erkölcsös és gazdaságos céljával ellentétes az olyan szűkítő jogszabály-értelmezés, amely a használat átengedésének ingyenessége miatt kizárja a vevőt a felfüggesztett illetékmentesség érvényesítéséből akkor is, ha egyébként eleget tesz azon törvényi feltételeknek, hogy a lakás használatát határozott időre, de legalább 5 évre átengedi a lakás korábbi magánszemély tulajdonosának, aki (vagy magánszemély örököse) számára a lakásvásárlásról szóló adásvételi szerződés hatályának beálltától számított 5 éven belül gyakorolható visszavásárlási jogot létesít, legfeljebb az általa fizetett vételár 105 százalékának megfelelő vételáron.
Mindezek alapján az eljárt bíróság arra a jogi álláspontra helyezkedett, hogy a perbeli esetben kötött bérleti szerződés alapján a felperes jogosult az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontja szerinti feltételes illetékmentességre.
A jogerős ítélet idézte a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 90. § (1) bekezdésének első fordulatát, mely szerint a bíróság a jogsértő közigazgatási cselekményt megváltoztathatja, ha az ügy természete azt megengedi, a tényállás megfelelően tisztázott, és a rendelkezésre álló adatok alapján a jogvita véglegesen eldönthető. Rögzítette, hogy az alperes döntését megváltoztathatónak találta, mert a perben – tisztázott tényállás mellett – jogértelmezési kérdésben kellett állást foglalnia, így a hivatkozott jogszabályhely alapján az ítélet rendelkező részében foglaltaknak megfelelően az alperesi határozatot – a fizetési meghagyásra is kiterjedően – megváltoztatta.

Az alperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, melyben elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását, másodlagosan az eljárt bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára történő utasítását kérte.
Álláspontja szerint az eljárt bíróság tévesen értelmezte az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontját és (22) bekezdését. E jogszabályi rendelkezések ugyanis a finanszírozási célból létrejött vagyonátruházást mentesítik az illetékfizetés alól, melyben a bérleti díj valójában a finanszírozott összeg – az ingatlan-adásvétellel a vevő által az eladónak juttatott tőke – ellenértéke, amely nélkül nem az illetékmentességgel támogatott preferált finanszírozás valósul meg. Hangsúlyozta, hogy a felperes és az eladó között létrejött ügylet az eljárt bíróság által megállapítottak szerint is haszonkölcsön-szerződésnek minősült, amely nem azonos a bérleti szerződéssel. Utalt arra, hogy a bírói gyakorlat szerint az illetékmentesség nem értelmezhető kiterjesztő módon, az Alaptörvény 28. cikke alapján az anyagi jog nem bírálható felül, az illetékmentességek köre bírói jogértelmezés útján nem bővíthető.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályban tartását kérte. Észrevételezte, hogy – véleménye szerint – az eladott lakás visszabérlése nem finanszírozási konstrukció, a jogalkotói cél az Itv. 26. § (1a) bekezdésének b) pontjából eredően sem lehetett a gazdaságilag nehéz helyzetbe került hozzátartozó még kedvezőtlenebb helyzetének előidézése azáltal, hogy bérleti díj fizetésére is köteles. Hozzátette, hogy a visszavásárlási jog megszűnésével a felfüggesztett illeték megfizetendő, így a költségvetést nem éri hátrány. Érvelése szerint az eljárt bíróság jogszabály-értelmezése megfelelt az Alaptörvény 28. cikkének.

A Kúria megalapozottnak találta a felülvizsgálati kérelmet és végzésében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével az eljárt bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasította.
Végzésének indokolása szerint abban a jogkérdésben kellett döntenie, hogy az eljárt bíróság az Alaptörvény 28. cikkére hivatkozva jogszerűen értelmezte-e az Itv.  26. § (1a) bekezdésének c) pontját. Ezzel kapcsolatban mindenekelőtt rögzítette, hogy a jogerős ítélet a közigazgatási jogvita tényállását helyesen tartalmazta és a keresethez képest helyesen fogalmazta meg a perben eldöntendő jogkérdést is, ugyanakkor az ítélet indokolása az alábbiak miatt helytelen.
Az Itv. 26. § (1a) bekezdése c) pontjának alkalmazhatóságához az illetékkiszabás alapjául szolgáló szerződésben bérleti jogviszonyt is létesíteni kell. Magából a norma szövegéből megállapítható szabályozási cél az, hogy a vevőnek a visszterhes vagyonátruházási illetéket mindaddig ne kelljen megfizetnie, amíg az eladó a javára alapított határozott idejű visszavásárlási jogát nem gyakorolja, és e határozott idő alatt az eladó bérli az ingatlant a vevőtől. A feltételes illetékmentességre tehát két, történetileg és dogmatikailag egyaránt régen kialakult magánjogi jogintézmény – a bérlet és a visszavásárlási jog – egyidejű alkalmazása teremt jogalapot. Ebből következően már önmagában a bérleti jogviszony adásvételi szerződésben való létesítésének a hiánya megakadályozza az illetékmentesség alkalmazását.  (Ezen esetben az adásvételi szerződés tulajdonképpen egy bérleti szerződéssel vegyes adásvételi szerződés.)
A felülvizsgálati kérelem alapján hozott végzés szerint a Ptk. egyes rendelkezésein keresztül közvetve a jogerős ítélet is levezette, hogy a bérleti díj a bérleti jogviszonynak olyan lényegi eleme – maga az ellenszolgáltatás —‚ amely nélkül a jogviszony a jogfogalmak (jogdogmatika) szintjén sem minősül bérleti szerződésnek. Azt, hogy e jogi ténnyel a felperes és az eladó is tisztában voltak, az általuk kötött szerződés is tükrözte, hiszen abban azt rögzítették, hogy a bérleti szerződést vagylagosan és csak a jövőben kötnék meg. A felek így az illetékkiszabás alapját képező szerződésükben maguk deklarálták az illetékmentesség egyik konjunktív törvényi feltételének hiányát. A Kúria megállapítása szerint a jogvitában az Itv. 26. § (1a) bekezdése c) pontjának ezen értelmezését az sem érintette, hogy a jogalkotó csak a bérleti díj felső korlátját határozta meg, mert a zérussal egyenlő „díj” sem a szavak hétköznapi jelentése, sem a jogfogalmak alapján nem jelenthet bérleti díjat.
A Kúria kifejtette továbbá, hogy az Itv. 26. § (1a) bekezdésének b) pontjából sem következik okszerűen, hogy az azonos bekezdés c) pontja szerinti illetékmentességet az eladó bérletnek nem minősülő lakáshasználati joga megalapozná, hiszen az előbbi jogszabályhely az eladó (vissza)vásárlásához ugyanúgy a bérleti jogviszonyt (lakásbérlet) rendeli feltételként, ahogyan utóbbi jogszabályhely a vevő ezt megelőző szerzésének illetékmentességéhez. Az Itv. 26. § (22) bekezdése pedig az illetékmentesség időbeli feltételével összefüggő pénzügyi rendezés szabálya, amely – hasonlóan az (1a) bekezdés b) pontjához – szintén a bérleti jogviszony egyik fogalmi elemét (bérlő) nevesíti.
Az Alaptörvény 28. cikkével összefüggésben a Kúria a jogerős ítéletben rögzítettekkel egyezően rámutatott arra, hogy a jogszabályok értelmezésekor az Alaptörvény hetedik módosításával kiemeltté vált törvényi preambulum az Itv. értelmezett rendelkezése tekintetében nem tartalmazott információt, és jogalkotói indokolás sem készült. E tények pedig azért jelentősek, mert a perbeli esetben eljárt bíróság – autentikus értelmezést tartalmazó jogforrás hiányában – kiegészítette az illetékmentesség feltételrendszerét a jogi normában egyértelműen (további értelmezést nem igénylő módon) azonosított kötelemhez (bérleti szerződés) képest egy másik kötelemmel (haszonkölcsön-szerződés). Tette ezt annak ellenére – hangsúlyozta a Kúria –, hogy a Kúria gyakorlatában – figyelembe véve többek között a 15/2014. (V. 13.) és a 3179/2018. (VI. 8.) AB határozatokat is – az a jogértelmezés törvényes, amely bármely értelmezési módszer alkalmazása mellett az értelmezett jogszabályhely normatív keretei között marad, a normatív alappal nem bíró jogértelmezés viszont törvénysértő. Márpedig az eljárt bíróság azzal, hogy az alkalmazott normában nem nevesített jogintézmény fennállása esetére is alkalmazhatónak ítélte a normát, túllépett azon a territóriumon, amelyet önmagában az Alaptörvény 28. cikke lehetővé tesz.
A fentiekből eredően – szögezte le a Kúria – az Itv. 26. § (1a) bekezdése c) pontjának helyes értelmezése sem a Net tv. szabályozási tárgyával, sem pedig azzal nem hozható összefüggésbe, hogy az illetékmentesség törvényi tényállása milyen gazdasági konstrukcióként írható le.
A Kúria rögzítette, hogy a Kp. nem teszi lehetővé a felülvizsgálati eljárásban a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a jogvita érdemben való eldöntését, ezért a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelemmel támadott részében a Kp. 121. § (1) bekezdése alapján hatályon kívül kellett helyezni és az eljárt bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára kellett utasítani. Az új eljárásban a Kúria végzésében foglaltaknak megfelelően kell értelmezni az Itv. 26. § (1a) bekezdésének c) pontját, és ennek alapulvételével kell a keresetről döntést hozni.

A Kúria Kfv.I.35.545/2019/5. számú végzése